7 wichtige Änderungen

Bauliche Veränderungen insgesamt leichter

Jeder Wohnungseigentümer/in hat nun einen Anspruch darauf, auf eigene Kosten bestimmte bauliche Veränderungen durchzuführen. Im Einzelnen sind das:

• der barrierefreie Aus- und Umbau,
• der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektroauto,
• erforderliche Maßnahmen zum Einbruchschutz,
• verbinden eines Glasfaseranschlusses.

Es sollen aber auch Mieter/innen profitieren. Sie bekommen im Grunde einen Anspruch auf die ersten genannten drei Punkte, allerdings nicht auf schnelleres Internet.

Beschlussfassung wird vereinfacht

Die WEG-Reform 2020 erleichtert jetzt bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Bei Modernisierungen und Sanierungen müssen nicht mehr alle Eigentümer/innen zustimmen, sondern es reicht eine einfache Mehrheit. Damit will die Bundesregierung vor allem erreichen, dass energetische Verbesserungen am Gebäude - im Sinne des Klimawandels - nicht mehr von einzelnen Eigentümer/innen blockiert werden können.

Prinzipiell müssen dabei allerdings diejenigen Eigentümer/innen die Kosten tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Es gibt jedoch Ausnahmen. Falls die Modernisierung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Eigentumsanteile beschlossen worden ist, müssen alle Wohnungseigentümer/innen gemäß ihrer Eigentumsanteile zahlen - allerdings nicht, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Durch diese Einschränkung sollen einzelne Eigentümer/innen vor einer finanziellen Überforderung geschützt werden. Umgekehrt ist die Verteilung der Kosten auf sämtliche Eigentümer/innen vorgesehen, wenn sich die Investitionen innerhalb eines "angemessenen Zeitraums" amortisieren - wobei nicht festgelegt ist, was darunter genau zu verstehen ist.

Der Verwalter bekommt nun mehr Befugnisse

Der ursprüngliche Gesetzentwurf hatte dem Immobilienverwaltende viele zusätzliche Befugnisse zugebilligt. Ganz so umfangreich sind die Veränderungen nun doch nicht ausgefallen, aber der:die Verwaltende kann zukünftig über bestimmte Maßnahmen in eigener Verantwortung entscheiden - ohne vorherigen Beschluss der Eigentümer:innen.

Dies gilt, wenn die Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Zum Beispiel handelt es sich um:

• kleinere Reparaturen,
• den Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen,
• gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen.

Generell gilt: Je größer die Wohnanlage ist, desto mehr Entscheidungen darf der:die Verwaltende alleine treffen. Das Gesetz gibt den Wohnungseigentümer:innen jedoch die Möglichkeit, diejenigen Maßnahmen festzulegen, über die der:die Verwaltende eigenmächtig entscheiden darf.

Eigentümer erhalten mehr Rechte

Umgekehrt sieht die WEG-Novelle mehr Rechte der Eigentümer/innen gegenüber der Verwaltung vor:

• Jedes WEG-Mitglied darf die Verwaltungsunterlagen einsehen.
• Der:die Verwaltende muss jährlich einen Vermögensbericht erstellen, der Auskunft über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft gibt.
• Erleichtert wird auch die Möglichkeit, den Vertrag mit der Verwaltung zu beenden.

Neu-Regelungen für Eigentümerversammlungen

Änderungen sieht das Gesetz bei Eigentümerversammlungen vor:

• Die Einberufungsfrist wird von zwei auf drei Wochen verlängert, der Aufruf kann jetzt auch in Textform - zum Beispiel per Email - erfolgen. Derzeit sieht das Gesetz die Schriftform vor.
• Die Eigentümer:innen können die Versammlungen selbst einberufen, wenn das dem:der Verwaltende:n oder Beiratsvorsitzende:m nicht möglich ist.
• Eigentümer:innen können nun auch online an der Versammlung teilnehmen. Reine Online-Veranstaltungen sind jedoch nach wie vor nicht möglich.
• Eine Eigentümerversammlung ist generell beschlussfähig - unabhängig von der Zahl der anwesenden Eigentümer:innen. Auch elektronische Beschlüsse sind erlaubt.
• Außerdem stärkt die WEG-Reform 2020 den Verwaltungsbeirat. Die Größe des Beirates kann flexibler zusammengesetzt werden, die Haftung der Mitglieder ist beschränkt.

Zertifizierung / Sachkundennachweis durch die Verwaltung 

Lange gestritten worden ist im Vorfeld über einen verpflichtenden Sachkundenachweis für gewerbliche Gebäudeverwaltung. Diesen sieht die neue WEG-Reform 2020 nicht vor. Allerdings hat jede:r Wohnungseigentümer/in zukünftig das Recht, einen Sachkunden-Nachweis von der Verwaltung zu verlangen. Dieser Anspruch besteht allerdings erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform, damit das Zertifizierungsverfahren entwickelt und eingeführt werden kann.

Miet- und Eigentumsrecht

Die Bundesregierung hat die Gesetzesnovelle dafür genutzt, das Eigentums- und das Mietrecht stärker in Einklang zu bringen. So müssen Mieter/innen beispielsweise bestimmte bauliche Maßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage dulden. Änderungen gibt es zudem bei der Betriebskostenabrechnung. Bislang war im Mietrecht die Wohnungsgröße Bemessungsgrundlage, während das WEG eine Kostenverteilung nach Eigentumsanteilen vorsah. Jetzt gilt die in der Eigentümergemeinschaft geltende Verteilung der Betriebskosten auch für vermietete Eigentumswohnungen.

Und sonst? Weitere Änderungen in aller Kürze:

Neben diesen sieben Punkten enthält das neue Wohnungseigentumsgesetz weitere Änderungen, zum Beispiel:

• Die Verwaltung besitzt jetzt im Außenverhältnis eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft.
• Die WEG ist fortan Träger der Verwaltung. Klagen richten sich somit gegen die Gemeinschaft und nicht gegen einzelne Eigentümer:innen.
• Wenn ein:e Eigentümer:in eigene Pflichten verletzt, kann dies die Entziehung des Wohneigentums rechtfertigen.
• Sondereigentum ist jetzt auch für Freiflächen möglich, etwa für Stellplätze oder Terrassen.

Quelle: Haufe Akademie Stand: 29.07.2021